Przeciwko eksmisjom – informator Akcji Lokatorskiej
1.Co to jest eksmisja?
2.Komu grozi eksmisja?
3.Rozprawa eksmisyjna
4.Jak przeprowadzana jest eksmisja?
5.Jak się bronić przed eksmisją?
6.Informacje o stowarzyszeniu
CO TO JEST EKSMISJA?
Eksmisja(egzekucja nakazu opróżnienia lokalu) to usunięcie osoby lub grupy osób (najczęściej tworzącej rodzinę) z zamieszkiwanego lokalu lub nieruchomości na skutek wydanego wyroku sądowego orzekającego eksmisję. Podstawą do wydania takiego wyroku jest zajmowanie lokalu do którego nie posiada się tytułu prawnego (np. po wygaśnięciu umowy z właścicielem lub w przypadku samowolnego zajęcia nieruchomości (tzn. squatting). Osobę dysponującą tytułem prawnym do lokalu można usunąć tylko w szczególnych sytuacjach kiedy najemca wykracza przeciwko porządkowi domowemu i swym nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwania.
Najczęstszą przyczyną eksmisji są zaległości w płaceniu czynszu. Należy jednak pamiętać, że eksmisja to nie to samo co egzekucje długu i nie zwalnia eksmitowanego/eksmitowanej z obowiązku spłaty istniejących zaległości.
Eksmisji może dokonać wyłącznie komornik sądowy, właściwy dla rewiru w którym znajduje się nieruchomość. Jeżeli osoba lub osoby eksmitowane nie opuszczą nieruchomości dobrowolnie na wezwanie komornika może wówczas wkroczyć policja i dokonać eksmisji siłą.
KOMU GROZI EKSMISJA?
Eksmitować można tylko osoby, które korzystają z lokalu, nie mając do niego żadnego tytułu prawnego, czyli zajmują go nielegalnie, lub przestały obowiązywać ich umowy. Lokatorzy, którzy utracili prawo do przebywania w danym lokalu powinni go opuścić dobrowolnie. Gdy tak się nie dzieje właściciel może wystąpić o sądowy nakaz eksmisji.
W przypadku najemcy (osoby, który zajmuje lokal na podstawie umowy najmu z jego właścicielem) eksmisja może nastąpić wyłącznie po wcześniejszym wypowiedzeniu umowy najmu, oraz upłynięciu odpowiedniego okresu wypowiedzenia.
UWAGA: termin wypowiedzenia upływa zawsze wraz z końcem miesiąca kalendarzowego, stąd wypowiedzenie z terminem miesięcznym, złożone 15 lutego upływa dopiero wraz z końcem marca.
Wypowiedzenie umowy najmu właściciel musi złożyć na piśmie. W wypowiedzeniu musi zostać podana przyczyna wypowiedzenia. Właściciel nieruchomości nie może bowiem wypowiedzieć umowy najmu od tak, bez zaistnienia odpowiednich okoliczności. Warto wiedzieć jakie są to okoliczności:
· Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu)
· Dopuszczanie powstawania szkód lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. niszczenie klatek schodowych)
· Rażące naruszenia porządku domowego
· Zaleganie z czynszem lub innymi opłatami przez przynajmniej trzy okresy płatności (np. miesiące) – w tym wypadku właściciel musi poinformować najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć miesięczny termin na uregulowanie
· Wynajęcie lub oddanie do darmowego użytkowania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela.
· Lokal wymaga opróżnienia ze względu na rozbiórkę lub remont budynku (w tym wypadku najemcy przysługuje prawo do lokalu zastępczego.
· Lokator posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów lokator lub właściciel innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku może żądać eksmisji innego lokatora. Powodem takiego żądania może być rażące i uporczywe łamanie porządku domowego, które to zachowanie utrudnia korzystanie z innych lokali znajdujących się w budynku. Musi wykazać, że zakłócanie porządku domowego jest rażące (o dużym nasileniu złej woli) lub uporczywe (często powtarzające się mimo upomnień). Dodatkowo utrudnia zamieszkiwanie.
Także współlokator może wnosić o eksmisję, jeżeli postępowanie drugiej osoby uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (np. z powodu przemocy, agresywnego zachowania, notorycznych kradzieży).
W przypadku osób które ukończyły 75 rok życia wypowiedzenie nie jest ważne o ile lokator nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu.
UWAGA: po wypowiedzeniu umowy, lokator zajmujący lokal bezumownie ma obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie równe stawce czynszu.
ROZPRAWA EKSMISYJNA
Wyrok eksmisji może orzec wyłącznie sąd. Sąd ma obowiązek wezwać lokatora na rozprawę eksmisyjną. W trakcie rozprawy eksmisyjnej sąd decyduje o wydaniu wyroku eksmisji (sąd może umorzyć wniosek o eksmisje) oraz o tym czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu zamiennego, socjalnego.
Prawo do lokalu zamiennego (lokalu o podobnym standardzie i cenie) posiadają osoby zmuszone do opuszczenia lokalu ze względy na jego rozbiórkę lub remont. Obowiązek wskazania lokalu zamiennego (i opłacenia kosztów przeprowadzki) spoczywa na właścicielu nieruchomości z której dokonuje się eksmisji.
O prawie do lokalu socjalnego decyduje sąd. Sąd orzeka o otrzymaniu lokalu socjalnego biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, szczególną sytuację materialną i sytuacje rodzinną lokatora. W przypadku lokatorów mieszkań komunalnych, TBSów i spółdzielni mieszkaniowych w pewnych sytuacjach sąd musi wydać decyzje o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego. Dotyczy to:
· Kobiet w ciąży
· Osób małoletnich, niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych oraz osób sprawujących na d nimi opiekę
· Obłożnie chorych
· Emerytów i rencistów otrzymujących świadczenie z pomocy społecznej
· Bezrobotnych
Obowiązek wskazania lokalu socjalnego spoczywa na gminie. Eksmisja zostaje wstrzymana do czasu wskazania przez gminę odpowiedniego lokalu.
JAK PRZEPROWADZANA JEST EKSMISJA?
Obecnie w Polsce nie ma czegoś takiego jak eksmisja na bruk. Nawet jeśli sąd nie przyzna lokatorowi mieszkania socjalnego nie może on zostać wyrzucony na ulicę. Jeżeli osoba eksmitowana nie ma innego miejsca zamieszkania komornik musi wstrzymać się z przeprowadzeniem eksmisji do czasu wskazania przez gminę lokalu tymczasowego. Jeśli gmina nie wskaże takiego lokalu przez okres 6 miesięcy następuje eksmisja do noclegowni, schroniska czy innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
W okresie od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych (o ile nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić wykwaterowanie).
Eksmisje może przeprowadzić wyłącznie komornik sądowy. Komornik ma obowiązek wezwać lokatora do samodzielnego opuszczenia lokalu i dopiero, kiedy ten nie wywiąże się z tego obowiązku komornik może z pomocą policji (i tylko policji) dokonać eksmisji siłą. Komornik powierzone mu czynności może wykonywać w dni robocze i soboty w godzinach od 7 do 21.
JAK SIĘ BRONIĆ PRZED EKSMISJĄ?
Pamiętaj! Eksmisja musi być przeprowadzona zgodnie z prawem. Wszystkie powyżej opisane warunki (jak prawomocne wypowiedzenie umowy najmu, wyrok sądu, wskazanie lokalu tymczasowego, nie obowiązywanie okresu ochronnego itd.) muszą zostać spełnione żeby eksmisja była legalna. Jeżeli grozi ci eksmisja sprawdź starannie czy tak rzeczywiście jest.
Prawa, które ci przysługują są zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (Art. 1041 – 1059: Egzekucja świadczeń niepieniężnych).
W ostateczności zawsze możesz odwołać się do pomocy organizacji lokatorskich w celu blokady eksmisji. Blokada eksmisji ma na celu fizyczne uniemożliwienie komornikowi usunięcie lokatorów z budynku. Ważnym element jest także nagłośnienie sprawy i wywarcie presji na sąd oraz właściciela nieruchomości, żeby zrezygnowali z przeprowadzenia eksmisji. Blokada może być bardzo skutecznym narzędziem, szczególnie jeśli racja moralna stoi po stronie eksmitowanego.
INFORMACJE O STOWARZYSZENIU
Stowarzyszenie Akcja Lokatorska to organizacja walcząca o godne warunki mieszkaniowe dla wszystkich. Inicjatywa powstała na wrocławskim Nadodrzu, ale w założeniu działać będzie wszędzie tam gdzie łamane są podstawowe prawa do mieszkania w ludzkich warunkach.
Kontakt: kontakt@akcjalokatorska.pl
Strona internetowa: akcjalokatorska.pl