Raport Stowarzyszenia Akcja Lokatorska o mieszkalnictwie komunalnym we Wrocławiu

06 grudnia 2018 by Ewa

Raport Stowarzyszenia Akcja Lokatorska 
na potrzeby publikacji Socjalnego Kongresu Kobiet

W 2012 roku gmina Wrocław posiadała ok 42 tyś mieszkań komunalnych i socjalnych ( wg Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wrocław na lata 2014 – 2019) co stanowiło 15% wszystkich 277 tyś mieszkań znajdujących się w mieście (wg GUS). Udział zasobu gminnego w całości mieszkań Wrocławia regularnie spada. Jeszcze w 2007 mieszkania będące własnością miasta stanowiły piątą cześć wszystkich mieszkań.

Spadek jest wynikiem długotrwałej polityki miejskiej polegającej na systematycznej wyprzedaży gminnego zasobu mieszkaniowego której celem jest całkowita likwidacja lub przynajmniej znaczne ograniczenie mieszkalnictwa komunalnego we Wrocławiu. W 2007 Gmina Wrocław dysponowała prawie 50 tyś mieszkań, z których większa część była w bardzo złym stanie technicznym. Autorzy Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wrocław na lata 2009- 2013 oceniali, że średni wiek budynków w których znajdowały się mieszkania socjalne i komunalne to 95 lat zaś średni poziom zużycia 50,68% [str. 2] (w 2013 średni poziom zużycia został oceniony na 43,94% zmiana ta jest jednak przynajmniej częściowo skutkiem sztucznego zaniżania stopnia zużycia budynków podejmowanego przez administracje miejską). Jednocześnie w przekonaniu miejskich planistów mieszkalnictwo komunalne było „anachroniczną formą własności” którą należało zlikwidować na rzecz „stosunków towarowo-pieniężnych” (Strategia „Wrocław w perspektywie 2020 plus”, 2006, str. 21). W rezultacie przyjęty plan „zarządzania” zakładał intensywną prywatyzacje zasobu komunalnego (głównie w drodze sprzedaży obecnym lokatorom z bonifikatą sięgającą w określonych warunkach 95%). W latach 2009-2012 sprzedawano przeciętnie ok. 1500 mieszkań rocznie. Drugim elementem strategii miasta było skromne zwiększanie zasobu mieszkań socjalnych (stanowiących ok 2% całości zasobu mieszkaniowego gminy w roku 2007 i ok 3%, tj. 1318 lokali, w roku 2012) niezbędnych nie tyle do prowadzenia polityki socjalnej co do sprawnego funkcjonowania rynku najmu ie. do przeprowadzenia eksmisji. Pomimo intensywnych starań władz miasta realizacja tych zamiarów nie w pełni się powiodła i tempo prywatyzacji okazało się niższe niż planowano. Doprowadziło to w kolejnych latach do pewnego złagodzenia przyjętej linii i kolejny wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (przyjęty na lata 2014-2019, tj. nadal obowiązujący) przewidywał możliwość „działań zmierzających do pozyskiwania lokali mieszkalnych poprzez remont lub rewitalizację istniejącego lub pozyskanego zasobu oraz budowę nowych budynków mieszkalnych.” „w zależności od możliwości finansowych gminy”. W praktyce oznaczało to jednak całkowite wstrzymanie budowy nowych mieszkań komunalnych (wg GUS liczba nowych mieszkań komunalnych oddanych do użytku w latach 2010-2015 wyniosła … 1).

Warunki mieszkaniowe w zasobie gminnym

Jak już było wspomniane średni wiek budynków w których znajdują się mieszkania komunalne i socjalne wynosił w 2007 – 95 lat zaś w 2013 – 99 lat. Mieszkaniowy zasób gminy położony jest bowiem w przeważającej mierze w starym przedwojennym budownictwie. Lokale te zostały przejęte po wojnie przez państwo a następnie przez miasto od poprzednich niemieckich właścicieli przesiedlanych za nową granicę kraju. Jednym ze skutków tego faktu jest brak we Wrocławiu problemu tzw. reprywatyzacji nękającej inne miasta Polski. Własność przejmowanych mieszkań (z pojedynczymi wyjątkami jak np. budynek przy Pomorskiej 55) została bowiem ustalona w drodze umów międzynarodowych. To historyczne uwarunkowanie wpływa także na przestrzenną dystrybucje gminnego zasobu mieszkaniowego. Aż 45% lokali miejskich położne jest w starych centralnych dzielnicach Śródmieście i Stare Miasto podczas gdy w dużych, nowych dzielnicach mieszkalnych Fabryczna i Psie Pole znajduje się zaledwie czwarta część zasobu. Jednocześnie, przynajmniej wg oficjalnych danych miejskich słynny problem toalet na klatkach schodowych dotyczy „jedynie” 11,2% lokali.

Mieszkania te, co zrozumiałe, wymagają prac remontowych i renowacyjnych. Oryginalny plan gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym zakładał, obok intensywnej prywatyzacji, kompleksową restaurację lokali pozostających w rękach miasta. Planowane wydatki na ten cel (obejmujące zarówno remonty bieżące jak i inwestycję w poprawę stanu technicznego budynków komunalnych) miały wzrosnąć do 237 mln w 2013. Z planów tych jednak nic nie wyszło. W latach 2009 – 2012 roczne wydatki na ten cel w rzeczywistości spadły do żenującej wartości 73 mln. Nawet w pierwszym roku funkcjonowania planu – 2012 – z planowanych 177 mln na ten cel w budżecie przewidziano zaledwie 136 mln. W kolejnych latach wartość ta głównie spadała. W tworzonym właśnie budżecie na rok 2019 na ten sam cel zaplanowano zaledwie ok. 100 mln. Przy tak złym stanie technicznym budynków obecny poziom wydatków starcza jedynie na pokrycie bieżących potrzeb remontowych i w zasadzie nie pozwala na wyraźną poprawę warunków zamieszkiwania. Stąd też nasze podejrzenie, że odnotowany w dokumentach miejskich spadek średniego poziomu zużycia budynków z 50,68% w 2007 do 43,94% w 2013 jest w większym stopniu wynikiem manipulacji przy ocenie stanu technicznego (spotkaliśmy się bowiem z takimi przypadkami) niż rzeczywistej poprawy. Brak środków na remont miejskiego zasobu mieszkaniowego jest jednak nie tyle wynikiem trudności budżetowych – wydatki na remonty nie korelują z wpływami z czynszów – co założeń przyjętych przez miejską administrację wg której standard lokali „powinien skłaniać […] do wysiłków zmierzających do pozyskania mieszkań z rynku.” (Strategia.. 2006, str 21)

Stawki czynszów w lokalach będących własnością miasta plasują się poniżej 3% stawki odtworzeniowej dla województwa Dolnośląskiego i wynoszą 7,6 zł za metr kwadratowy w mieszkaniach komunalnych (w tym w tzw. „mieszkaniach do remontu”) oraz 1,89 zł za metr w mieszkaniach socjalnych. Niskie wpływy z czynszów jak również wysokie zaległości czynszowe są najczęściej podawaną przez miasto przyczyną niskich nakładów na utrzymanie zasobu komunalnego. Jednak  wysokość stawek czynszowych oraz wypływy z tytuły wynajmu oraz prywatyzacji w żadne sposób nie korelują z miejskimi wydatkami na gospodarkę mieszkaniową.

Jednocześnie zapotrzebowanie na mieszkania socjalne i komunalne nie maleje. W roku 2016 kolejka oczekujących na uzyskanie mieszkania socjalnego liczyła 2575 osób (źródło: Gazet Wrocławska). Na uzyskanie go w tym roku liczyć mogła jednak tylko setka osób (z czego 73 z tytułu niedostatku oraz 22 z tytułu realizacji wyroków sądowych). Wrocław jest miastem liczących 639 tyś mieszkańców, wśród których 10 na 1000 zagrożonych jest ubóstwem i mogłoby starać się o mieszkanie socjalne od miasta z tego tytułu. W rezultacie można ocenić, że wielkość zasobu socjalnego pozostaje zdecydowanie niewystarczająca. Nieco łatwiej dostępne są tzw. „mieszkania do remontu” – w roku 2016 miasto wynajęło 153 takie lokale. Okres oczekiwania jest tu krótszy jednak głównie dlatego, że lokator sam musi pokryć koszty remontu mieszkania co czyni je opcją dla ludzi bardziej zamożnych. Liczba nowych wniosków o wynajem lokali socjalnych i lokali do remontu łącznie wynosi około 700-800 rocznie (dane za 2009-2012). Nowych lokali komunalnych, gotowych do zamieszkania, gmina Wrocław od wielu lat już nie wynajmuje.

W imieniu Akcja Lokatorska

Ewa Małkiewicz

Tomasz Skoczylas

Leave a comment | Categories: Uncategorized

Leave a Reply

Required fields are marked *